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Hola, buenas noches de nuevo,
Tan solo quiero dejar constancia en este foro de tu gran amabilidad y templanza de ayudarme y explicarme con pelos y señales, todo tu buen saber, espero que en un futuro próximo seas un excelente profesional como te mereces.
Gracias por todo tu tiempo perdido conmigo, gracias por existir personas como tú, que sin conocer a las personas que se encuentran en una situación como la mía, has sido tan amable de responderme día a día.
Gracias y espero poder tener alguna vía de solución para el problema de estas dos personas jubiladas que se encuentran actualmente sin vivienda y sin terreno .
Por cierto, lo de denunciar al constructor, lo tenemos claro, pero también tenemos claro, que con la deuda que tiene con la Entidad Bacanria de la hipoteca completa de todo el edficio y siendo estos los primeros acreedores en la lista, dudo que quede dinero para indemnizar a estos jubilados y para cubrir toda la deuda Bancaria.
En fin..espero tengamos algo de suerte con todo este tema.
Muy buenas noches y mil gracias por la inversión de tu tiempo conmigo.
De todas maneras ten en cuenta q teneis todavía a vuestro favor la acción contra el constructor por incumplimiento, así q interpondría la correspondiente demanda en juzgado y ante el no cumplimiento q el juez inicie los correspondientes trámites ejecutivos si no atiende al pago.
Para evitar todo esto lo normal es q en el contrato de permuta se pacte lo q se conoce como "condición resolutoria explícita" q significa q si el constructor no cumple os debe retornar el terreno y este pacto es incribible en el Registro, con lo cual si después ha gravado con hipoteca el terreno vosotros tendriais preferencia sobre el banco pues vuestro derecho se ha inscrito antes q el del banco en el Registro.
Yo recomiendo, antes q ir a un abogado, si hay q hacer una operación inmobiliaria es irse a la Notaria y al Registro y q te asesoren debidamente y además no te cobrarán nunca por la consulta. No hay mayor especilista en el mundo en estos temas q el Notario y Registrador de la Propiedad de turno.
Hola otra vez. Creo q todo ha sido un problema de buena planificación jurídica de la operación. Para mi lo correcto es haber pactado retirar los avales en el momento de la entrega de los pisos a través del otorgamiento de las escrituras ante Notario y es en ese momento (en el de la confección de las escrituras de los pisos q os da el promotor) en el q el Notario comprobará en el Registro si hay hipotecas, cargas, embargos, etc y en el caso de q los hubiere os queda la opción de ejecutar las acciones derivadas del aval a vuestro favor y no os quedais sin nada como parece q os está pasando.
En 2º lugar la ley entiende q la entrega de la construcción se realiza a los 30 dias de la terminación, acreditada ésta mediante el certificado de final de obra, salvo q otra cosa se haya pacatdo. Con lo cual me hace pensar q pactasteis q la entrega se hacía posteriormente lo q me lleva tb al argumento de q en este caso se tendría q haber pactado q la retirada del aval fuera en la entrega pq hay un lapso de tiempo muy grande entre la terminación y la entrega. Si no se hubiera pactado nada yo hubiera exigido para retirar el aval esa entrega del piso en 30 días como marca la ley desde la terminación. El aval sirve para garantizar el cumplimiento de la obligación q haya asumido alguna de las partes y por tanto ante el incumplimiento se tiene un medio para resarcirse de los perjuicios mediante el cobro dinerario correspondiente. Entonces no tiene sentido emitir avales q desaparecerán mucho antes de saber si se ha producido o no ese incumplimiento. Para la eficacia del aval éste tiene q poder operar hasta saber si hay o no incumplimiento pero no retirarse antes pues entonces no ha servido para nada. Supongo q los avales los habrá visto el abogado para asegurar la construcción del edificio pero es q al q permuta el solar se le puede perjudicar de muchas maneras diferentes y no solo por la no construcción. Aquí parece q sólo hay una unión entre aval-finalización de edificación, pero creo q lo correcto es la dependencia aval-entrega de pisos prometidos q es precisamente la obligación asumida por el promotor.
En 3er lugar siento no ser de más ayuda pero sólo soy opositor a Registros y no ejerzo de abogado, así q en muy poco más te puedo ayudar.
Lo de ir contra el abogado por RC plantea 2 cuestiones. La 1ª será demostrar la falta de pericia profesional debida al caso concreto y la 2ª q no sé si será fácil encontrar un abogado q os represente para interponer una demanda contra un compañero suyo.
Buenas noches,
En primer lugar agradecerte enormemente que me hayas respondido.
Ciertamente no soy Abogado y el tema de las permutas son de mis suegros de 80 años, los cuales realizaron todo con el Asesoramiento de un Abogado.
Creo haber comprendido todo lo que me has expuesto.
Solo nos queda un punto de luz para no perder los pisos y por supuesto el solar, que es denunciar al Abogado por negligencia y que responda la RC Profesional del Colegio de Abogados de donde pertenezca.
Una pregunta personal, si puede ser, eres Anogado?. ¿Estás en Barcelona?. si quieres me las respondes si no lo entenderé perfectamente.
Creemos o estamos seguros que el Abogado cometió un gravísimo error, ya que existian aval Bancarios sobre la permuta, para garantizar dicha permuta, y este Abogado un año antes de la entrega de los pisos, les hizo retirar ante Notario( Modificando escrituras) dichos avales, porque según él se debían retirar obligatoriamente. Motivo? porque existe un documento privado, que se realizo en primera instancia, antes de realizar ante Notario las escrituras de permuta, donde el aval por el importe de los pisos, decia qie se irian retirando en 3 fases. 1- Al poner los cimientos, 2 al Finalizar la estructura del bloque y la última a la finalización de la obra .( Que no quiere decir la entrega de los pisos, ya que no están totalmente finalizados, pero se considera finalización de la obra, justo cuando entregan la cedula de habitabilidad).
Justo cuando llegó la finalización de la obra y que el constructor estuvo desde los inicios intentando negociar con ellos la retirada de los Avales, esté aviso a nuestro Abogado que ahora sí se debían retirar y mis suegros obedecieron. Pero!!! es documento donde el aval avalaba de esa forma, cuando se formalizó la Permuta ante Notario, en las escrituras públicas las cuales obran en nuestro poder decian " Existe un Aval Bancario, por el importe de xxxxxxxxxxxxxx ,expedido por la Entidad Bancaria xxxxxxxxxxxxx, el cual garantiza la Finalizacion de la obre y la entrega de la contraprestanción "
Por tanto si ser abogado entiendo que ahí patinó, ya que tenía que haber exigido escriturar en ese momento los pisos o como mínimo antes de acompañarlos al notario para retirar dicho Aval, debía haberse informado si los pisos en cuestión estaban Hipotecados.
POr eso te pregunto muy amablemente, como ves el tema de denunciar al Abogado por no realizar su labor como debia hacerlo.
Disponemos de factura por los servicios prestados, donde identifica claramente , por Asesoramiento en Permuta y acompar al Notario.
Si eres tan amable, me gustaria me ayudaras en estas dudas.
Estamos buscando un abogado " Experto en estos temas" ya que muchos dicen que saben..pero a la hora de la verdad..ya hemos visto..lo que saben. Sin pisos y sin terreno.
MUCHISIMAS GRACIAS.
Si quisieras y tan solo si quisiera, me gustaria contactar contigo por otra via.
Montse.
Buenos días, entiendo q no eres licenciada en derecho, así q intentaré exponer mi punto de vista de la manera más comprensible posible.
La permuta es un contrato en el q se transmite una cosa a cambio de otra. En este caso se transmite un solar a cambio de unos pisos de construcción futura. Creo q lo principal aquí es ver el alcance q tiene la obligación q ha asumido el constructor de entregar los pisos a vuestro favor.
En un principio, esa obligación q tiene para con vosotros el constructor cabe haberla pactado como un derecho personal a favor vuestro o como un derecho real. Me explico. Si se ha hecho la permuta entendiendo q la obligación del constructor es personal sólo tendrá efecacia entre vosotros lo q habeis pactado, con lo cual en el Registro de la Propiedad constará q el propietario del terreno actual es el construcor y como tal propietario q es puede hacer lo q quiera con él: venderlo, permutarlo otra vez o hipotecarlo sólo con su consentimiento pues es él el único propietario. Vosotros quedareis afectados por lo q haya hecho el constructor y así recibireis los pisos, con cargas o sin cargas y todo ello sin perjuicio q habiendo pactado entre vosotros la transmisión sin cargas puedas demandarle por incumplimiento de sus obligaciones pero en ningún caso afectará a quien tengas esas cargas a su favor, q las mantendrá. Será una cuestión entre el constructor y vosotros pq quien ha contratado con el constructor, sea el banco, una persona o quien sea lo ha hecho de persona (el constructor) q en el Registro de la Propiedad figura con facultades para ello, con lo cual no se les puede exigir nada.
Por contra si la permuta se ha pactado estableciendo q vosotros teneis un derecho real sobre los pisos q se van a construir, en un principio cabe q así lo hagais constar en el Registro de la Propiedad cuando al mismo tiempo se presente en el Registro la declaración de obra nueva y división horizontal del edificio a construir con lo q vosotros figurareis en el Registro como propietarios de determinados pisos (los q habeis pactado) y el constructor figurará como propietario de los demás. En este caso la hipoteca q pueda hacer el constructor con el banco deberá limitarse a los pisos q figuran a su nombre, no a los vuestros, salvo q vosotros hayais prestado vuestro consentimiento a la hipoteca del conjunto del edificio. En este caso si por alguna remota casualidad al Registrador se le ha colado la hipoteca del conjunto de todos los pisos vosotros teneis derecho a q desaparezcan pues el construcor habría contratado con cosas q no le pertenecen y así constan en el Registro.
Varios propiestarios de un solar, lo cedimos a una constructora a cambio de pisos. Existina unos avales bancarios, los cuales acompañados de un abogado y ante notario se tuvieron que devolver porque avalaban la finalización de la obra.
Despues de retirar dichos avales, nos enteramos que la constructora y evidentemente la Entidad Bancaria habían hipotecado todos los pisos, incluidos los que provenian de la permuta del solar por pisos.
Ha llegado la fecha de entrega de los pisos y el constructor no ha liquidado las hipotecas. nis las de las permutas, ni ninguna..en resumen ha dejado de pagar al Banco.
La pregunta mas importante, la cual ya hemos consultado, pero no damos crédito a las respuestas es:
¿La Entidad Bancaria puede crear hipotecas sobre pisos que provienen de una permuta ( terreno-por pisos)?
No consta en las escrituras que se autorizara a hipotecarlos. ¿Llegando el momento de la entrega de los pisos, la Entidad Bancaria, nos puede reclamar la hipoteca a los permutados?
¿La deuda de dicha hipoteca, no están obligados (Entidad Bancaria) a reclamar unica y exclusivamente al constructor y nosotros tenemos el derecho a que se nos escrituren los pisos sin cargas?
y la última.
¿si fuimos asesorados por un Abogado, el nos indicó el momento de retirar los avales, y él no se precoupó que antes de retirarlos, informarse si tenían cargas o no, es denunciable por nuestra parte al abogado y que se nos indennice con la R.C. profesional, por un errror de él? (Disponemos de factura donde indica textualmente por servicios prestados por asesoramiento en una permuta y acompañarnos al Notario, cuando nos hizo retirar los avales.
Por favor agradeceria a cualquier persona que pueda ayudarnos su asesoramiento o que nos indiquen por donde debemos movernos.
Si conocen de algún abogado especialista en este tema que hemos planteado les agradeceríamos nos lo indicaran.
Gracias de antemano por leerme.
Un cordial saludo.
