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FORO DE CASOS PRÁCTICOS AYUDA MUTUA
QUE ES EL EXCESO DE CABIDA?
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Autor Mensaje
Hilda Maria Couto Srantes
 
Mensajes: 1
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  Sobre el exceso de Cabida 02/Julio/2010 - 14:54

Solo quiero exponer algo que me resulta muy liante y así mi interpretación de este Estado de Derecho es ligeramente penosa...En el año 89 poco antes de morir mi padre se estaba negociando la venta de una finca urbana , mi padre estaba siendo presionado para vender a toda costa por parte de la familia pues el terreno venia de mi abuelo, alcalde socialista en la II República..y tuvo 4 hijos contando a mi padre. Recuerdo perfectamente el día en que estaban en casa como buitres al acecho esperando por la ansiada firma y mi padre tenia un cancer terminal. La finca se vendió pero hicieron una agrupación de fincas y ningún miembro de mi familia se percató de ello (?). En el documento público se dice que están comprendidas dentro del terreno objeto de la venta pero es mentira : una de ellas no era colindante.
Tuve que pagar nuevamente para conseguir el titulo de propiedad de esta finca no colindante y tambien tuve que pagar para tener el documento público de la compra-venta ( una copia ) pues mis familiares no tenian nada de esto, ni querian oir hablar del asunto. Para mi está muy claro que hubo dolo y mala fé por parte de los compradores y los mediadores. Pero nuestro abogado ( del PP, por cierto) insistia en que lo que yo decia de la agrupación de fincas no era cierto..De la agrupación me enteré en el Registro no porque el Registrador me facilitase la información sino porque una chica que trabajaba allí me dió LOS ORIGINALES de las inscripciónes despues de que hablé con ella muy claramente. A esta chica la echaron posteriormente de su trabajo. Perdí mucho tiempo enfrentandome a mi familia que poco menos me trataron como si estuviera loca y con el abogado que, hasta que pasaron unos cuantos años, no reconoció que lo que yo decia era la verdad. Supongo que hasta que pasó el tiempo suficiente para no poder reclamar por haber prescrito este derecho ( supongo )
En el año 2001 vendimos con pago aplazado una finca colindante con la anterior y hasta hoy no hemos cobrado el resto del dinero. Yo no intervine en este contrato pues le habia dado a mi hermana un poder ya que me encontraba en Barcelona trabajando. En el contrato figura como condición para que la entidad mercantil pague el resto de la cantidad que lo haria previo trámite de Expediente de dominio que llevaria a cabo nuestro abogado..a favor de la sociedad compradora
Desde el principio hubo demoras injustificables : que si el administrador de la sociedad Mercantil estaba en paradero desconocido, que si era imprescindible su Nif para acceder al registro., etc. Así pasaron como 5 años y lugo el abogado inició los tramites para el Expediente de Dominio en el Juzgado requiriendo al administrador de la S. Mercantil para que pagase tambien lo acordado y en ese momento se presentó Adif (Renfe ) oponiendose. ADIF o RENFE es colindante con las dos fincas pues ambas estan separadas por un viaducto ya que
hubo una expropiación de renfe a los terrenos de mi abuelo para construirlo. La finca que vendimos en el año 2001 no estaba supuestamente registrada y la compró mi padre en unión con dos hermanas. Puede que él no la registrara pero me parece raro que nunca lo estuviera ya que provenia de unos hermanos de los cuales uno de ellos era un incapaz además de que la finca fué objeto de una expropiación y me extraña que esto no ocasionase un documento público además de por realizarse la venta de un terreno en la cual tiene parte un incapaz. todo esto lo digo solo porque el registrador de la propiedad ya no me inspira ninguna confianza
Ahora repetidas veces la cosa se paraliza en el Juzgado por causa de que Adif recurre o apela - o como se diga- Nuestro abogado siempre dando largas y quitandole importancia además de desdiciendo todas mis conjeturas. Adif alega que obra en su poder una certificación catastral que contradice la presentada por nosotros en el momento de la venta y que es posterior a la misma. Yo sospecho que tiene que ver con aquella agrupación de fincas y con el exceso de cabida que inscribieron los compradores ( otra Sociedad mercantil ) ya que ahora es ADIF la propietaria de aquel terreno además : ya están obrando en ambos aunque nuestro abogado dice cosas tales como que "solo ponen escombros en el otro solar.." pero no es cierto, construyeron un muro y están con una excavadora..
Otra incongruencia muy curiosa para mi es que " nuestro" abogado ahora lleva la reclamación de mi hermana contra el administrador de la finca 2ª que vendimos y a la vez es tambien el abogado de dicho administrador de cara a llevarle el supuesto expediente de Dominio...En fín, todo me parece una tomadura de pelo.. Todo muy burocrático y ¿ rectilíneo...? Así es la Justicia en este Estado de Derecho, será que está globalizada..como una gran burbuja
No quiero extenderme mas pero quisiera que alguien me digera qué opina al respecto..Gracias
edu
 
Mensajes: 14
Registrado: Febrero/2008
Estado: Off-line
Grupo: Nuevo usuario
 
 
  Re: QUE ES EL EXCESO DE CABIDA? 02/Abril/2008 - 20:07

Estimada Pilar, como bien ya te han comentado, el exceso de cabida es el procedimiento a seguir para adecuar la realidad física a la registral en el caso de que la superfície real de la finca sea superior a la registral, y serían disminución de cabida, cuando sea inferior, que tambien puede darse el caso.

Según las disposicones de la Ley de suelo, para los excesos de cabida que no superer el 5%, solo será necesaria la manifestación de los solicitantes en cualquiera de las escrituras de transmisión de las fincas.

En los casos que no superen el 20%, serán suficiente con la certificación de Tecnico Competente, que se ajuntará a cualquiera de las escrituras de transmisión.

Y en los casos en que supere el referido 20%, deberá de realizarse con certificación catastral descriptiva y grafica, que se unirá a cuaquiera de las escrituras de transmisión.

No obstante a todo lo anterior, debes tener en cuanto que ha de solicitarse en una transmisión, ya que si no habría de realizarse mediante acta Notarial, donde el Notario tendría que notificar a todos los colindantes.

Y por último, aun cuando se acredita con cualquiera de los anteriores documentos, si al Sr. Registrador de la Propiedad, el documento que se pretende inscribir le suscitara alguna duda, este podría rechazar el exceso de cabida.

 

josep mauri carreras
 
Mensajes: 7
Registrado: Noviembre/2007
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Grupo: Nuevo usuario
 
 
  Re: QUE ES EL EXCESO DE CABIDA? 13/Marzo/2008 - 18:11

Buenas tardes Pilar.

El exceso de cabida es el procedimiento a seguir para adecuar la realidad física a la registral en el caso de que la superfície real de la finca sea superior a la registral.

En este punto debe diferenciarse según el exceso de superficie a registrar.

Si no supera el 20% de la superfície ya inscrita, será suficiente con certificación catastral que acredite la realidad (si es correcta, sino deberemos revisar el catastro). El soporte legal a esta alternativa se encuentra en el art.298.3 párrafo 2 del Reglamento Hipotecario.

Si supera esta superfície, deberás acudir al juzgado a realizar un expediente de dominio (art.198 y ss LH y 272 y ss RH) teniendo en cuenta que deberá ser el titular registral de la finca quien deberá realizarlo (art.287 RH).

No es que sea obligatorio pero siempre es recomendable tener las fincas inscritas conforme la realidad

Espero haberte ayudado en algo  

pilarojiblanca
 
Mensajes: 1
Registrado: Marzo/2008
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Grupo: Nuevo usuario
 
 
  QUE ES EL EXCESO DE CABIDA? 13/Marzo/2008 - 13:03

Estoy empezando en esto de la notaria y tengo mogollon de dudas.

Me podeis explicar que es esto del exceso de cabida? Cuando se hace? Es obligatorio? Cuando hay un exceso? Cuales son los porcentajes entre los que inscribe el registro y los que no?

Toda la informacion que podais, muchas gracias


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